Kentsel Dönüşüm Kapsamında Kat Karşılığı İnşaatlarda Maliklerden Tahsil Edilen İlave Bedellerin Vergisel Niteliği

1. Giriş

Kentsel dönüşüm projelerinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, artan inşaat maliyetleri ve finansman sorunları nedeniyle klasik yapısından uzaklaşmaktadır. Özellikle son dönemde;

• İnşaat maliyetlerinin öngörülen seviyelerin üzerine çıkması,

• Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin projeyi “kurtarmaması”,

• Devlet destekli “Yarısı Bizden” gibi kampanyaların devreye girmesi,

nedeniyle, müteahhitler tarafından maliklerden ilave nakit katkı payları tahsil edilmektedir.

Bu noktada uygulamada ciddi bir tereddüt ortaya çıkmaktadır:

Maliklerden tahsil edilen bu bedeller gelir midir, yoksa stok maliyetlerini azaltıcı bir unsur mudur?

Bu makalede söz konusu bedellerin ticari kazanç, dönemsellik ve maliyet bedeli ilkeleri çerçevesinde değerlendirilmesi amaçlanmaktadır.

2. Sorunun Çerçevesi

Kat karşılığı inşaat modelinde müteahhit:

• Arsa maliklerine belirli sayıda bağımsız bölüm teslim etmeyi,

• Karşılığında kalan bağımsız bölümleri satmayı

taahhüt eder.

Ancak bazı projelerde;

• Müteahhide kalan dairelerin satış gelirleri,

• Toplam inşaat maliyetini karşılamaya yetmemekte,

bu nedenle maliklerden:

• “ilave katkı payı”,

• “finansman farkı”,

• “yarısı bizden kampanyası kapsamındaki bedel”

adı altında nakit tahsilat yapılmaktadır.

Vergisel tartışma tam olarak burada başlamaktadır.

3. Bu Bedeller Gelir Olarak Değerlendirilebilir mi?

3.1. Ticari Kazanç Açısından Değerlendirme

Gelir Vergisi Kanunu’na göre ticari kazanç;

Hasılat – gider = kazanç
mantığına dayanır.

Maliklerden alınan bu bedellerde ise:

• Ortada bağımsız bir satış yoktur,

• Ayrı bir hizmet ifası yoktur,

• Maliklere ilave bir edim sunulmamaktadır.

Tahsil edilen bedelin temel amacı:

İnşaatın finansman açığını kapatmaktır.

Dolayısıyla bu bedeller:

• Kazanç elde etme amacı taşımaz,

• Ticari faaliyet sonucu doğan bir hasılat niteliğinde değildir.

Bu yönüyle ticari kazanç tanımına girmez.

3.2. Dönemsellik ve Tahakkuk İlkesi Açısından

Tahsilatın;

• Alındığı dönemde gelir yazılması,

• Ya da inşaat bitiminde / iskan aşamasında gelirleştirilmesi

her iki durumda da yanlış sonuçlar doğurur.

Çünkü:

• Gelir doğuran bir işlem yokken,

• Sadece nakit girişi üzerinden kazanç yaratılmış olur.

Bu durum:

• Dönemsellik ilkesini bozar,

• Gerçek ticari sonucu yansıtmaz.

4. Ekonomik Mahiyet: Finansman Katkısı

Vergi hukukunda temel ilke şudur:

İşlemin hukuki şekli değil, ekonomik mahiyeti esastır.

Bu çerçevede maliklerden alınan ilave bedellerin ekonomik niteliği:

• Satış bedeli değil,

• Hizmet bedeli değil,

• Kar payı hiç değildir.

Bu bedeller gerçekte:

Malik tarafından yapılan bir finansman katkısıdır.

Başka bir ifadeyle:

• Müteahhidin üstlendiği inşaat maliyetinin,

• Bir kısmı malik tarafından karşılanmaktadır.

5. Doğru Vergisel Yaklaşım: Stok Maliyetinden İndirim

Maliklerden tahsil edilen ilave bedeller:

• İnşaatın gerçekleşmesi için yapılan toplam harcamayı fiilen azaltmakta,

• Müteahhidin üstlendiği maliyet yükünü paylaşmaktadır.

Bu nedenle söz konusu bedeller;

Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin stok maliyetlerini azaltıcı unsur
olarak dikkate alınmalıdır.

Bu yaklaşımın sonucu olarak:

• Tahsilat anında gelir kaydı yapılmaz,

• Bedel, stok maliyetleriyle ilişkilendirilir,

• Satış gerçekleştiğinde kâr, dolaylı olarak ve doğru dönemde ortaya çıkar.

Bu yöntem, gerçek kazancı en sağlıklı şekilde yansıtır.

6. İnşaat Bitimi / İskan Aşamasında Gelir Yazılması Neden Yanlıştır?

Uygulamada bazı görüşler, söz konusu bedellerin:

• İnşaat tamamlandığında,

• Ya da iskan alındığında

gelirleştirilmesi gerektiğini savunmaktadır.

Ancak bu görüş şu nedenlerle isabetli değildir:

• İskan, teknik bir tamamlanma aşamasıdır; gelir doğurucu bir işlem değildir.

• Maliklere teslim edilen bağımsız bölümler, kat karşılığı sözleşmenin asli edimidir.

• Maliklerden alınan ilave bedel, bu teslimin karşılığı olarak doğmamıştır.

Dolayısıyla iskan aşamasında gelir yazılması:

• Hukuki dayaktan yoksundur,

• Ekonomik mahiyete aykırıdır,

• Yapay kazanç yaratır.

7. Vergi İncelemeleri Açısından Değerlendirme

Vergi incelemelerinde bu tür işlemlerde esas alınan temel kriterler şunlardır:

• Tahsilatın hangi amaçla yapıldığı,

• Maliklere ek bir edim sunulup sunulmadığı,

• Bedelin sözleşmeler ve belgelerle nasıl tanımlandığı.

Uygulamada;

• Malik katkı paylarının,

• “inşaat finansman katkısı”,

• “maliyet farkı katkısı”

şeklinde açıkça belgelendirilmesi halinde,
stok maliyetinden indirim yaklaşımı savunulabilir ve güçlüdür.

Gelir yazılması ise:

• Dönemsellik ihlali,

• Gerçek kazancın tahrifi

gibi eleştirilere açık hale gelir.

8. Sonuç

Kentsel dönüşüm kapsamında kat karşılığı yapılan inşaatlarda,
maliyetlerin projeyi kurtarmaması nedeniyle maliklerden tahsil edilen ilave bedeller;

• ❌ Ticari kazanç değildir

• ❌ Alındığı dönemde gelir değildir

• ❌ İnşaat bitiminde / iskan aşamasında gelir değildir

Bu bedellerin doğru vergisel niteliği:

Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin stok maliyetlerini azaltıcı unsur olmalarıdır.

Bu yaklaşım:

• Vergi hukukunun ekonomik mahiyet ilkesine,

• Ticari kazanç teorisine,

• Dönemsellik ve tahakkuk ilkelerine

daha uygundur. 

Maliyenin görüşünü bu yönde değiştirmesi; müteahhitlerin finansman yükünü hafifletecek, dönüşüm bekleyen projelerin hayata geçmesini hızlandıracak ve şirket sermayelerinin yapay kârlar nedeniyle erimesini önleyerek sektörel sürdürülebilirliği güçlendirecektir.

Ahmet TOK / YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİR