17.12.2025

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 29/2’nci maddesi, indirimli orana tabi işlemlerden doğan KDV’nin iadesine açıkça imkân tanımaktadır. Konut inşaatı da, belirli şartlar altında bu kapsama girmesine rağmen, uygulamada bu hak çoğu zaman ya bilinmemekte ya da doğru muhasebe ve belge düzeni kurulmadığı için fiilen kullanılamamaktadır. Sonuç olarak birçok mükellef, mevzuatın kendisine tanıdığı önemli bir finansman avantajını fark etmeden ya da fark ettiği hâlde yönetemediği için kaybetmektedir.

Bu çalışma, indirimli orana tabi konut teslimlerinde KDV iade hakkının hukuki dayanağını açıklamakla yetinmeyip, iade sürecinin vergi dairesi nezdinde sorunsuz ve hızlı şekilde sonuçlanabilmesi için müteahhitlerin dikkat etmesi gereken kritik uygulama noktalarını ve “altın” nitelikte uyarıları ortaya koymayı amaçlamaktadır.

1. KONUTLARDA KDV ORANI

• 01.04.2022 sonrası konut teslimlerinde KDV oranı %1’den %10’a çıkarılmıştır.
• 
  Bu nedenle bu tarihten sonra yapılan konut satışlarında KDV iadesi imkânı neredeyse ortadan kalkmıştır.

Ancak önemli bir istisna vardır:

• 01.04.2022 tarih öncesi yapı ruhsatına sahip inşaatlar,
• Kat karşılığı şeklinde yapılan kentsel dönüşüm projeleri,
• Yine Kat maliklerine bedel karşılığı (daire almaksızın) şeklinde taahhüt usulüyle yapılan kentsel dönüşüm projelerinde (yıkılan binanın 1,5 katını aşmamak kaydıyla)
• bu kapsamda KDV oranı %1 olarak uygulanmaya devam etmekte ve KDV iadesi hakkı korunmaktadır.
•  

PEKİ MÜTEAHHİTLER KDV İADESİNİ SORUNSUZ ALABİLMEK İÇİN NELERE DİKKAT ETMELİ:

2. PROJE ÖNCESİ / RUHSAT ÖNCESİ

• Arsa sahibiyle sözleşme imzalamadan, harcama yapmadan ve çivi çakmadan önce mutlaka vergi uzmanına danışın.
• Ruhsattan önce yapılacak tüm harcamalar ve alınan faturalar mutlaka yazılı bir sözleşmeye dayandırılmalıdır.
• Ruhsat öncesi yapılan harcamaların KDV iadesinde riskli olduğu unutulmamalıdır.
•  

3. RUHSAT – İSKAN ARASI (İMALAT SÜRECİ)

• İnşaatla ilgili tüm faturalar, ruhsat tarihi ile iskan tarihi arasında düzenlenmelidir.
• İnşaatta kullanılan her malzeme için faturaları temin edilmelidir.
• Fatura alımları imalatın fiili ilerleme süreciyle uyumlu ve zamanında yapılmalıdır.
•  

4. MALZEME FATURALARINDA DİKKAT EDİLECEKLER

• Malzeme faturalarında:
  • Malzemenin adı
  • Miktarı
  • Muhteviyatı
    açık ve detaylı şekilde yazılmalıdır.
• Alınan malzeme miktarları, inşaattaki bağımsız bölüm sayılarıyla uyumlu olmalıdır.
• Birden fazla projede imalat varsa:
  • Faturaya ilgili projenin ada–parsel bilgisi yazdırılmalı
  • veya hangi projeye kaç birim malzeme gittiği, muhasebeye resmi dökümle bildirilmelidir.
  •  

5. İŞ KARŞILIĞI / İŞÇİLİK KARŞILIĞI DAİRELER

• İş karşılığı daire verilen kişilerden:
  • Yapılan işe ilişkin mutlaka fatura istenmelidir.
  • İskan alındığında, bu işin karşılığı olarak daire faturası düzenlenecektir.
  • Tapu mutlaka bu kişi adına verilmelidir.
• İşçilik karşılığı daire alan kişi fatura kesemese bile:
  • Daire faturası
  • Tapu
    yine bu kişi adına düzenlenmelidir.
  •  

6. YAPI DENETİM VE DİĞER ÖZEL GİDERLER

• Yapı denetim faturaları mutlaka müteahhit adına düzenlenmelidir.
• Bu mümkün değilse:
  • Arsa sahibi vergi mükellefi ise → yansıtma faturası
  • Vergi mükellefi değilse → gider pusulası
    ile maliyet müteahhide aktarılmalıdır.
• Gerekirse faturanın müteahhit adına düzenlenebilmesi için arsadan küçük bir hisse alımı değerlendirilebilir.
•  

7. SATIŞ – FATURA – TAPU UYUMU

• Tapuda beyan edilen bedel ile:
  • İskan sonrası düzenlenecek satış faturasında yer alan KDV hariç tutar birebir aynı olmalıdır.
• Tapu verilirken:
  • Tapunun mutlaka bir fotoğrafı çekilmeli
  • Dosyada saklanmalıdır.
  •  

8. MÜŞTERİ DOSYALAMA DİSİPLİNİ

Her müşteri için (fiziki veya dijital):

• Satış sözleşmesi
• Kimlik fotokopisi
• Tapu fotokopisi
• Varsa konut kredi ödeme planı

Eksiksiz dosyalanmalıdır.

9. BEYAZ EŞYA – KLİMA – VB. GİBİ SÖKÜLÜP TAKILABİLEN , BU NEDENLE KDV İADESİ MALİYE TARAFINDAN UYGUN GÖRÜLMEYEN MALLAR (KOMBİ HARİÇ)

• Daireye konulan beyaz eşya ve klimalar inşaat maliyet hesabına karıştırılmamalıdır.
• Bu ürünler 153 – Ticari Mallar hesabında takip edilmelidir.
• Daire faturasında:
  • Ayrı satırda Kendi KDV oranı ile müşteriye faturalandırılmalıdır.
  •  

10. KDV İADESİ VE YIL SONU STRATEJİSİ

• Yürürlükteki iade mevzuatına göre ıl içinde mahsuben KDV iadesi mümkündür.
• Nakden KDV iadesi mümkün değildir.
• Bu nedenle:
  • İskanın yeni yıla sarkma riski varsa,
  • İskan süreci mümkün olduğunca hızlandırılmalı ve aynı yıl içinde onaylatılmalıdır.
  •  

11. PROJEDEN / TOPRAKTAN SATIŞLAR

• Projeden veya topraktan satışlarda:
  • Tapu verilebilir
  • Ancak kesinlikle fatura düzenlenmemelidir.
• Fatura:
  • En erken iskan tarihi itibarıyla düzenlenmelidir.
  •  

12. YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRE DOSYANIN HAVALESİ  

Daire faturaları kesildikten ve ilgili ay KDV beyannamesi verildikten sonra;

• • Yapı(İnşaat) ruhsatı
  •  
  • Kentsel dönüşüme ilişkin evraklar
  •  
  • Varsa tedarik sözleşmeleri
  •  
  • Yapı kullanım izin belgesi (İskân)
  •  
  • Bağımsız bölüm listesi
  •  
  • Tapu fotokopileri
  •  
  • İnşaat maliyet muavin hesap dökümleri
  •  
  • Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
  •  
  • İnşaat ile ilgili tüm alış ve satış faturaları Hazırlanıp Yeminli Mali Müşavire gönderilir.

Saygılarımızla,

Ahmet TOK / YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİR